I TRIBUTI SPIEGATI AI LETTORI / Ai fini IMU, attenzione alle pertinenze cui è riservato lo stesso trattamento fiscale del bene principale

Questa settimana nella rubrica si parla di tassazione ai fini IMU delle pertinenze dei fabbricati: in sostanza, se non è diversamente stabilito dalla legge, alle pertinenze deve essere riservato lo stesso trattamento fiscale del bene principale.

Tassazione ai fini IMU delle pertinenze dei fabbricati: se non è diversamente stabilito dalla legge, alle pertinenze è riservato lo stesso trattamento fiscale del bene principale

Con riguardo alle unità pertinenziali dei fabbricati, occorre considerare la natura dell’immobile principale e se esista o meno un valido rapporto giuridico che leghi il bene immobile principale con un altro bene immobile secondario, pertinenziale (esempio abitazione secondaria, fabbricato a destinazione produttiva, area di sedime, ecc.).

Le pertinenze dell’abitazione principale sono definite in termini puntuali e circostanziati come segue: per “pertinenze dell’abitazione principale si intendono esclusivamente quelle classificate nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, nella misura massima di un’unità pertinenziale per ciascuna delle categorie catastali indicate, anche se iscritte in catasto unitamente all’unità ad uso abitativo”.

Gli immobili che, rispetto all’abitazione principale, si pongono in un rapporto di pertinenzialità, inteso in senso civilistico (art. 817 c.c.), possono beneficiare del medesimo trattamento di favore (aliquota ridotta, detrazione dall’imposta lorda) riconosciuto ai fini IMU per l’abitazione principale, soltanto se corrispondono al summenzionato profilo definitorio, delineato dalla norma fiscale. In tale senso, è quindi considerata pertinenza qualsiasi unità accessoria e pertinenziale che risulti accatastata unitariamente, ai fini urbanistici, al fabbricato principale.

Ciò che attribuisce dunque la natura di pertinenzialità è l’esistenza del vincolo di asservimento, di destinazione durevole nel tempo, nonché di abbellimento e ornamento al bene principale. Pertanto, l’area fabbricabile, autonomamente censita come area urbana (al Catasto dei Fabbricati) o come terreno (al Catasto dei Terreni), ancorché adibita a pertinenza dell’abitazione principale, è assoggettata all’IMU in via autonoma ed ulteriore rispetto all’abitazione principale, poichè dotata di una rendita catastale propria. Contrariamente, l’area fabbricabile, ove censita catastalmente insieme all’abitazione principale, seguirà sempre l’imposizione del fabbricato principale.

In sostanza, in presenza di tutti i predetti requisiti, la pertinenza sarà sempre esente ai fini IMU, analogamente a quanto previsto per l’abitazione principale. Per tutti gli altri immobili diversi dall’abitazione principale (esempio abitazioni secondarie, fabbricati non abitativi, ecc.), si deve considerare che il rapporto di pertinenzialità sottende la destinazione durevole della pertinenza (ad esempio la cantina) a servizio o ad ornamento della cosa principale (ad esempio una seconda casa).

Per stabilire se esiste un rapporto pertinenziale occorre considerare se sussistano congiuntamente:

• l’elemento oggettivo, che consiste nel rapporto funzionale corrente fra il bene principale (es. abitazione) e la relativa pertinenza (es. cantina);
• l’elemento soggettivo, che consiste nella manifestazione di volontà effettiva, da parte del proprietario del bene principale, di destinare durevolmente la pertinenza (es. cantina) ad accessorio del bene principale (es. abitazione).

Se non è diversamente stabilito dalla legge, alle pertinenze deve essere riservato lo stesso trattamento fiscale del bene principale (art. 818 c.c.).

Ai fini dell’IMU, le pertinenze sono assoggettate autonomamente all’IMU solo qualora siano accatastate o accatastabili separatamente e dotate di rendita catastale autonoma.

Ciò premesso, in ossequio ai principi della leale collaborazione e della buona fede sanciti dalla legge, l’inosservanza di un adempimento che costituisce un presupposto solo formale per il godimento di un’agevolazione non impedisce di riconoscere il diritto al beneficio del contribuente che abbia i requisiti per usufruire dello stesso, tanto più ove essi risultino da documentazione in possesso dell’ente impositore.

Sulla scorta di tale principio, la Giurisprudenza di legittimità ha confermato il riconoscimento dell’aliquota agevolata prevista dal Regolamento comunale per le unità immobiliari concesse in locazione, nonostante il contribuente avesse omesso la comunicazione al Comune, prevista dallo stesso regolamento, dell’esistenza dei contratti di locazione regolarmente registrati.

Quindi, anche in carenza di dichiarazione preventiva da parte dei contribuenti, l’area pertinenziale può considerarsi comunque parte integrante del fabbricato a cui essa accede, perdendo autonoma rilevanza ai fini impositivi, nonostante l’edificabilità risultante dalle previsioni della pianificazione urbanistica generale ed attuativa, sempre che il Comune abbia avuto contezza, attraverso l’acquisizione di documenti o l’assunzione di informazioni, del vincolo di pertinenzialità desumibile dall’accertamento in fatto della stabile e durevole destinazione del bene accessorio a servizio o ornamento del bene principale.

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