I TRIBUTI SPIEGATI AI LETTORI / Ai fini IMU, gli immobili inagibili hanno una riduzione del 50%, quelli in rovina sono esenti

Questa settimana nella rubrica si parla della riduzione e dell’esenzione dell’aliquota IMU nella misura del 50% per gli immobili dichiarati dal contribuente come inagibili o inabitabili ed esenzione dal pagamento dell’Imposta per i fabbricati in rovina.

Immobili inagibili o in rovina: riduzione o esenzione ai fini IMU

In tema di tassazione sugli immobili, la normativa prevede una riduzione della base imponibile IMU nel caso in cui un fabbricato sia stato dichiarato inagibile o inabitabile e di fatto non utilizzato, limitatamente al periodo dell’anno durante il quale sussistono dette condizioni.

Perché il contribuente possa essere beneficiario di questa agevolazione, lo stato di inagibilità o inabitabilità deve essere accertato da un tecnico competente incaricato dal Comune che, mediante apposita perizia, verifica l’esistenza della situazione dichiarata. In alternativa, l’inagibilità o inabitabilità può essere dimostrata a mezzo di una dichiarazione, rilasciata da un tecnico abilitato, che attesti lo stato di inutilizzo dell’immobile e l’esistenza dei requisiti richiesti per legge.

In particolare, la condizione di inidoneità del fabbricato deve consistere in un degrado fisico sopravvenuto (fabbricato diroccato, fatiscente, pericoloso), non superabile con interventi di ordinaria e/o straordinaria manutenzione, bensì con interventi ben più complessi di carattere risanatorio e/o di ristrutturazione edilizia ai sensi del D.P.R. n. 380/2001.

In altri termini, per poter godere dell’abbattimento del 50% sull’imponibile, l’immobile deve risultare “affetto” da un’obsolescenza funzionale, strutturale e tecnologica, non superabile con ordinari interventi di manutenzione. L’abbattimento si applica fino a quando non iniziano gli interventi edilizi necessari al recupero del fabbricato. A decorrere dal momento di inizio dei lavori verrà calcolata l’aliquota sulla base del valore dell’area edificabile. Ai fini del calcolo dell’IMU con la riduzione pari al 50% dell’aliquota, vige l’obbligo dichiarativo da parte del soggetto interessato.

Infine, preme evidenziare che, con una recente pronuncia, la Corte di Cassazione ha espresso il principio secondo cui la riduzione dell’imposta nella misura del 50%, richiesta dal contribuente per un determinato anno di imposta, ai sensi di legge, allegando perizia redatta dall’ufficio tecnico comunale o dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà, si applica, in caso di perduranza ultrannuale dello stato di inagibilità o inabitabilità dell’immobile, anche agli anni successivi, senza necessità di reiterazione dell’istanza, purché il contribuente provi che l’ente impositore abbia avuto conoscenza, attraverso l’acquisizione di documenti o l’assunzione di informazioni, anche se per finalità extratributarie, della protratta inutilizzabilità del bene (cioè sino a quando risulti che l’ente impositore sia venuto a conoscenza del ripristino dello stato di agibilità o abitabilità del bene, ritornando il contribuente ad essere obbligato al versamento dell’IMU in misura integrale per gli anni successivi).

Diversamente, è poi prevista l’esenzione dell’Imposta per i fabbricati cosiddetti collabenti (in rovina), i quali, seppur privi di rendita, sono immobili iscritti nell’archivio del Catasto Edilizio Urbano e sono classificati nella categoria catastale F/2. Detti fabbricati presentano le caratteristiche di immobili diroccati, ruderi, fatiscenti, composti da parti crollate o gravemente danneggiate, con un elevato stato di degrado tale da rendere gli stessi inidonei all’utilizzo per qualsiasi scopo abitativo, commerciale o produttivo. Detto stato determina, altresì, l’assenza di autonomia funzionale e l’incapacità reddituale temporalmente rilevante. Pertanto, in ragione delle caratteristiche che presentano e che vengono dichiarate ed accertate, questi immobili sono, ai fini IMU, esenti dal pagamento dell’Imposta.

A CURA DELLO STUDIO LEGALE TRIBUTARIO CLARIZIA Via Raul Gardini n. 20 – Ravenna / www.studiotributariomc.it